REHBER

Emlak Vergisi Rehberi: Nasıl Hesaplanır, Kimler Muaf, Ödenmezse Ne Olur?

Emlak vergisi; bina, arsa ve araziler için malik, intifa hakkı sahibi veya malik gibi tasarruf edenden, belediyece hesaplanan vergi değeri üzerinden alınır. 2026 yeni takdir yılıdır; 7566 sayılı Kanunla 2026 vergi değerine, 2025 değerinin iki kat fazlasını geçemeyeceği bir sınır getirilmiş, 2027–2029 yıllarındaki artış ise yeniden değerleme oranının tamamına bağlanmıştır. Bu rehberde oranları, tek konut sıfır oran uygulamasının şartlarını, taksit sürelerini, gecikme zammını, alım-satım sonrası bildirimi ve değerli konut vergisiyle farkını resmî kaynaklarla anlatıyoruz.

Son güncelleme:
emlak vergisibina vergisiarazi vergisi1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu89 Seri No'lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği7566 sayılı Kanuntek konut muafiyetiemekli emlak vergisigecikme zammıdeğerli konut vergisi

Bir ev, dükkân, arsa veya tarla sahibiyseniz her yıl bulunduğu yerin belediyesine emlak vergisi ödersiniz. Emlak vergisi aslında iki vergiden oluşur: binalar için bina vergisi, arsa ve araziler için arazi vergisi. Vergiyi belediye hesaplar ve tahsil eder. Kanunda geçen "vergi dairesi" tabiri belediyeleri ifade eder (1319 sayılı EVK m.37).

2026, arsa ve arazi birim değerlerinin dört yılda bir yeniden takdir edildiği yıldır. 7566 sayılı Kanunla bu yeni değerlerin vergiye yansımasına bir üst sınır getirildi ve sonraki yılların artış kuralı değiştirildi. Bu rehberde verginin nasıl hesaplandığını, kimlerin sıfır oranla vergi dışında kalabildiğini, ödeme sürelerini, ödenmezse ne olacağını ve alım-satımdan sonra ne yapılması gerektiğini anlatıyoruz.

Kısaca

  • Kim öder? Malik; varsa intifa hakkı sahibi; ikisi de yoksa malik gibi tasarruf eden. Paylı mülkiyette herkes hissesi oranında öder (EVK m.3).
  • Matrah: Belediyenin hesapladığı vergi değeri (EVK m.7, m.29).
  • Oranlar: Mesken binde 1, diğer binalar binde 2, arazi binde 1, arsa binde 3. Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda bu oranlar %100 artırımlı, yani iki katı uygulanır (EVK m.8, m.18).
  • 2026 sınırı: 2026 için hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, 2025 vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez. Tebliğ örneklerine göre üst sınır, 2025 değeri + 2025 değerinin 2 katıdır (EVK geçici m.23; 89 Seri No'lu EVK GT m.4).
  • 2027, 2028, 2029: Değerler, bir önceki yıl değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranının tamamı kadar artırılmasıyla bulunur (89 Seri No'lu EVK GT m.7).
  • Ödeme: 1. taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında; 2. taksit Kasım ayında ödenir. 2026'nın 2. taksidi için son gün 30 Kasım 2026, Pazartesi (EVK m.30).
  • Gecikirse: Her ay için ayrı ayrı %3,7 gecikme zammı işler (6183 s. Kanun m.51; 10556 sayılı CB Kararı).
  • Tek konut: Brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan emekliler, hiçbir geliri olmayanlar, engelliler, gaziler ve şehitlerin dul ve yetimleri için bina vergisi oranı sıfırdır. Bunun için belediyeye form verilmesi gerekir (EVK m.8/2; 2006/11450 sayılı BKK; GİB Emlak Vergisi Rehberi).

Yasal dayanak: bina, arsa, arazi ve mükellef

Emlak vergisinin dayanağı 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunudur (EVK).

  • Bina vergisi: Türkiye sınırları içindeki binalar bina vergisine tabidir (EVK m.1). Bina, yapıldığı madde ne olursa olsun karada veya su üzerindeki sabit inşaatların hepsini kapsar. Yüzer havuzlar, çadırlar ve çekilebilen seyyar evler bina sayılmaz (EVK m.2).
  • Arazi vergisi: Arazi ve arsalar arazi vergisine tabidir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır (EVK m.12).
  • Mükellef: Vergiyi bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf eden öder. Paylı mülkiyette malikler hisseleri oranında mükelleftir; elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış mirasta) malikler vergiden müteselsilen sorumludur (EVK m.3).
  • Kiracı ödemez: Kanuna göre mükellef maliktir. Kira sözleşmesine "emlak vergisini kiracı öder" yazılsa bile vergi kanunlarından doğan mükellefiyete ilişkin özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz (VUK m.8). Taraflar aralarında farklı bir paylaşım yapabilir, ama belediye karşısında borçlu malik olarak kalır.

Kiraya verdiğiniz konut veya işyerinin kira gelirinin vergilendirilmesi ayrı bir konudur. Bunun için kira stopajı rehberimize, kira artışlarının sınırı için de kira artış oranı yazımıza bakabilirsiniz.

Vergi değeri nasıl bulunur?

Verginin matrahı vergi değeridir (EVK m.7). Vergi değeri (EVK m.29; 89 Seri No'lu EVK GT m.3):

  • Arsa ve arazide, takdir komisyonlarının belirlediği asgari ölçüde metrekare birim değerlerine göre bulunur. Arsalarda birim değer her mahalle için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler itibarıyla, arazide il veya ilçe bazında arazinin cinsine (kıraç, taban, sulak) göre tespit edilir.
  • Binada, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının birlikte ilan ettiği bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payının değeri esas alınarak hesaplanır.

Birim değer takdirleri dört yılda bir yapılır (89 Seri No'lu EVK GT m.3/6). Takdirlerin arasındaki yıllarda vergi değeri, bir önceki yılın değeri artırılarak bulunur. Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesabında bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz (EVK m.29).

Halk arasında "rayiç bedel" denilen değer için belediyeden veya e-Devlet'teki Emlak Vergisi Bildirim Sureti / Rayiç Bedel Sorgulama hizmetinden bilgi alınabilir. Bu hizmet, e-Devlet'te belediyelerin ortak olarak sunabildiği standart hizmetler arasında yer alır; belediyenizin hizmeti açıp açmadığını kontrol etmeniz gerekir (e-Devlet, Belediye Hizmetleri).

2026 takdiri ve 7566 sayılı Kanunla gelen artış sınırı

2025 yılında takdir komisyonları, 2026 yılı için yeni asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerini belirledi (89 Seri No'lu EVK GT m.4/1). Yeni değerlerin vergiye yansıması 19.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanunla sınırlandı. Kanunun 10. maddesi EVK geçici 23. maddeyi değiştirdi, 11. maddesi de EVK m.29'daki artış kuralını değiştirdi. Her iki madde yayımı tarihinde yürürlüğe girdi (7566 s. Kanun m.10, m.11, m.38/e). Uygulamanın usul ve esasları 89 Seri No'lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde açıklandı (RG 31.12.2025, Sayı 33124, 5. Mükerrer).

1. Önceden beri mükellef olanlar: "iki kat fazlası" sınırı

Kanun metni şöyledir: 2026 için yeni birim değerlerle hesaplanan bina ve arazi vergi değerleri, "2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlasını geçemez" (EVK geçici m.23/1).

Tebliğe göre belediye, 2026 için hesaplanan değeri 2025 değeriyle karşılaştırır. 2026 değeri sınırı aşıyorsa 2026 vergi değeri olarak 2025 değerinin iki kat fazlası esas alınır. Aşmıyorsa herhangi bir işlem yapılmaz ve yeni hesaplanan değer uygulanır (89 Seri No'lu EVK GT m.4/2).

Tebliğdeki örnek, "iki kat fazlası"nın nasıl hesaplandığını gösteriyor. 2025 vergi değeri 900.000 TL olan bir arsa için sınır 900.000 + (900.000 × 2) = 2.700.000 TL'dir. Yeni birim değerle hesaplanan 6.000.000 TL bu sınırı aştığından 2026 vergi değeri 2.700.000 TL olarak alınır (89 Seri No'lu EVK GT m.4, Örnek 1). Yani 2026 vergi değeri, 2025 değerinin en fazla üç katı olabilir.

2. Mülkü 2025'te alanlar (mükellef değişikliği)

Bina veya arazi satın alınarak mükellef değiştiğinde de (EVK m.33/6) aynı kural uygulanır. Belediye, 2026 için hesaplanan değeri 2025 yılında uygulanan vergi değerinin iki kat fazlasıyla karşılaştırır (EVK geçici m.23/2; 89 Seri No'lu EVK GT m.5).

3. Yeni bina, kullanım değişikliği gibi durumlar

Yeni bina inşası, binanın kullanım tarzının değişmesi, arazinin parsellenerek arsaya dönüşmesi gibi EVK m.33'te sayılan nedenlerle 2026'da mükellefiyet başlıyorsa karşılaştırma birim değer üzerinden yapılır. 2026 için takdir edilen metrekare birim değeri, ilk yıl olan 2026'da, 2025'te uygulanan birim değerin iki kat fazlasını geçemez (EVK geçici m.23/2; 89 Seri No'lu EVK GT m.6). Takdir komisyonlarınca ayrıca yeni bir takdir yapılmaz (89 Seri No'lu EVK GT m.9/2).

4. 2027, 2028 ve 2029: artış yeniden değerleme oranının tamamı kadar

7566 sayılı Kanundan önce EVK m.29, takdir yılları arasındaki artışı yeniden değerleme oranının yarısı ile sınırlıyordu. 7566 sayılı Kanunun 11. maddesi, EVK m.29'un ikinci ve üçüncü fıkralarındaki "yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde" ibarelerini "yeniden değerleme oranında" olarak değiştirdi; ayrıca beşinci fıkradan Cumhurbaşkanının artış oranını "yeniden değerleme oranına kadar artırma" yetkisini çıkardı (Cumhurbaşkanı artık oranı yalnızca sıfıra kadar indirebilir) (7566 s. Kanun m.11).

89 Seri No'lu Tebliğin 7. maddesine göre:

  • 2027, 2028 ve 2029 yıllarında bina, arsa ve arazi vergisi matrahları ile birim değerler, bu Tebliğe göre belirlenen 2026 değerleri üzerinden hesaplanır (m.7/1).
  • Bu yıllarda uygulanacak matrah ve değerler, bir önceki yılda uygulanan matrah ve değerlerin aynı yıl için tespit edilen yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur (m.7/2).

Yani 2026'daki sınır sadece 2026'ya özgü değildir. Sonraki üç yılın değerleri de bu sınırlı 2026 değerinin üzerine kurulur.

Emlak vergi değerine bağlı diğer vergi, harç ve mali yükümlülüklerde de bu madde hükümlerine göre belirlenen değerler dikkate alınır (EVK geçici m.23, son fıkralar; 89 Seri No'lu EVK GT m.8).

Vergi oranları

Oranlar Kanunda yazılıdır (EVK m.8, m.18):

Emlak türüDiğer belediyelerdeBüyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda (%100 artırımlı)
Mesken (konut)Binde 1Binde 2
Diğer binalar (işyeri vb.)Binde 2Binde 4
ArsaBinde 3Binde 6
AraziBinde 1Binde 2

Varsayımsal örnek: Büyükşehirde vergi değeri 2.700.000 TL olan bir konutun yıllık bina vergisi 2.700.000 × 2/1000 = 5.400 TL'dir. İki eşit taksitte 2.700'er TL ödenir. Aynı değerde bir işyeri için binde 4 uygulanır.

Belediyenin gönderdiği tahakkukta emlak vergisinden ayrı bir kalem görebilirsiniz. 2863 sayılı Kanunun 12. maddesine göre, EVK m.8 ve m.18 uyarınca tahakkuk eden emlak vergisinin %10'u oranında Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı emlak vergisiyle birlikte tahsil edilir (2863 s. Kanun m.12; GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 34).

Yeni inşa edilen binaların vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen bütçe yılından itibaren dört yıl boyunca arsasının veya arsa payının vergisinden az olamaz (EVK m.8/3).

Tek konut sıfır oran: emekli, gelirsiz, engelli, gazi, şehit yakını

EVK m.8/2, Cumhurbaşkanına (eski adıyla Bakanlar Kuruluna) belirli kişilerin tek meskenleri için bina vergisi oranını sıfıra indirme yetkisi verir. Bu yetki 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile kullanılmış ve oran 2007 ve sonraki yıllar için sıfıra indirilmiştir (2006/11450 sayılı BKK, eki Karar m.1).

Kimler yararlanır? Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskene sahip olan (intifa hakkı dahil) şu kişiler (EVK m.8/2; 2006/11450 sayılı BKK):

  • Kendisine bakmakla yükümlü olduğu 18 yaşını doldurmamış kimseleri hariç, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
  • Gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olanlar (emekliler, dul ve yetim aylığı alanlar),
  • Gaziler,
  • Engelliler (Kararda o dönemki ifadeyle "özürlüler"),
  • Şehitlerin dul ve yetimleri.

Kanundaki diğer şartlar:

  • Tek meskene hisseyle sahip olanlar, hisselerine düşen kısım için yararlanır.
  • Belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler (yazlık gibi) kapsam dışıdır.
  • Geliri olmadığını belgelemenin usulünü Bakanlık belirler.

GİB'in açıklamaları (tebliğ ve idari görüş düzeyinde): Aşağıdaki hususlar Kanunda değil, GİB'in rehberinde ve ilgili Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğlerinde yer alıyor (GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 18–25; GİB İndirimli Bina Vergisi bilgi notu):

  • Emekli, dul, yetim, ölüm ve malûliyet aylığı alanların bu aylıkları dışında başka gelirleri varsa sıfır oran uygulanmaz.
  • Hiçbir geliri olmayanlar ile geliri yalnızca sosyal güvenlik aylığından oluşanların, yıllık toplamı bir önceki yıl geçerli GVK m.103 tarifesinin ikinci gelir dilimindeki tutarı geçmeyen menkul sermaye iratları (örneğin mevduat faizi) uygulamaya engel değildir.
  • Birden fazla meskeni olanlar veya birden fazla meskende hissesi olanlar yararlanamaz. Gelir getirmeyen işyeri, arsa ve araziye sahip olmak ise engel değildir.
  • Meskende bizzat oturma şartı yoktur (38 Seri No'lu EVK GT). GİB'e göre meskenin kiraya verilmeden boş tutulması, kiraya verilip kirada oturulması veya bedelsiz olarak aile üyelerince kullanılması, gerekli şartların taşınması kaydıyla engel değildir.
  • Gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri için GİB'e göre herhangi bir faaliyet veya gelir şartı aranmaz.
  • Engelliler için gelir durumu ve engellilik oranı önemli değildir. Engellilik, engelli kimlik kartı veya tam teşekküllü devlet hastanesinden alınmış sağlık kurulu raporuyla belgelenir.
  • 1/2 hisseyle sahip olunan mesken brüt 200 m²'yi aşıyorsa uygulamadan yararlanılamaz. Ölçü, meskenin tamamının brüt alanıdır.

Başvuru: Sıfır oran kendiliğinden uygulanmaz. Şartları taşıyanların, ilgili Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği ekindeki formlardan durumlarına uygun olanını doldurup imzalayarak belgeleriyle birlikte belediyeye vermeleri gerekir. Formlar şunlardır: emekliler, dul ve yetimler için form; şehitlerin dul ve yetimleri ile gaziler için form; hiçbir geliri olmayanlar için taahhüt belgesi; engelliler için indirimli bina vergisi bildirim formu (GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 19). Kanun da muafiyetten yararlanmayı emlak vergisi bildirimi verilmesi gereken haller arasında sayar (EVK m.23).

Meskeni kiraya verenler: 38 Seri No'lu EVK Genel Tebliğine göre bizzat oturma şartı yoktur ve "sahip olduğu tek meskeni kiraya verip, kirada oturanlar da diğer şartları taşımaları kaydıyla" sıfır orandan yararlanabilir. GİB özelgelerinde bu durum, meskenini kiraya veren kişinin kendisinin de kirada oturması halinde kabul edilmiş (ör. Ankara VDB, 14.03.2012 tarihli ve B.07.1.GİB.4.06.17.02-175-1[8-2011/78]-358 sayılı özelge). Meskeni kiraya verip eşinin ya da yakınının evinde oturanlar ve meskeni işyeri olarak kiraya verenler için verilen özelgeler ise olumsuzdur (İstanbul VDB, 11.04.2011, B.07.1.GİB.4.34.18.01-006.01-265; 08.09.2011, …-006.01-1538).

Başvuru zamanı: Tebliğlerde başvuru için bir süre öngörülmemiştir. GİB özelgelerine göre başvuru geç yapılsa bile şartların taşındığı dönem için, düzeltme zamanaşımı içinde geçmişe dönük düzeltme istenebilir (ör. İstanbul VDB, 11.04.2011, B.07.1.GİB.4.34.18.01-006.01-258). Uygulamanın hangi yıldan başlayacağı konusunda özelgelerde farklı ifadeler bulunduğundan somut durum belediyeyle teyit edilmelidir.

Ödeme: iki taksit, nereye ödenir?

Emlak vergisinin birinci taksidi Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksidi Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Bakanlık ödeme aylarını bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir (EVK m.30).

  • 2026 2. taksit son günü: 30 Kasım 2026. Kasım ayının son günü Pazartesi'dir. Hafta sonu veya resmî tatile denk gelmediği için VUK m.18/4'teki "tatili izleyen ilk iş günü" kuralı bu yıl devreye girmez (VUK m.18).
  • Ödeme takviminin tamamı için ödeme takvimi sayfamıza bakabilirsiniz.

Nereye ödenir? GİB rehberine göre emlak vergisi, gayrimenkulün kayıtlı olduğu belediyeye ödenir. Ödeme yöntemleri için de ilgili belediyeden bilgi alınmalıdır (GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 11). Hizmeti e-Devlet'e taşımış belediyelerde borç sorgulama ve ödeme, e-Devlet'teki belediye hizmetleri arasındaki Borç İşlemleri ekranından yapılabilir (e-Devlet, Belediye Hizmetleri). Belediye veznesi, belediyenin kendi e-belediye sitesi ve anlaşmalı bankalar gibi seçenekler belediyeden belediyeye değişir.

MTV ile karıştırmayın: Motorlu taşıtlar vergisi her yıl Ocak ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (197 s. MTV Kanunu m.9). 2026'nın ikinci MTV taksidi için son gün 31 Temmuz 2026'ydı. Kasım ayında MTV taksidi yoktur.

Ödenmezse ne olur?

  • Gecikme zammı: Emlak vergisine VUK ve 6183 sayılı Kanun hükümleri uygulanır (EVK m.37). Süresinde ödenmeyen tutara, vadenin bitiminden itibaren her ay için ayrı ayrı gecikme zammı uygulanır. Ay kesirleri günlük hesaplanır (6183 s. Kanun m.51). Oran, 12.11.2025 tarihli ve 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla aylık %3,7 olarak belirlenmiştir (RG 13.11.2025, Sayı 33076). GİB'in Haziran 2025 tarihli rehberindeki %4,5 oranı bu Kararla değişmiştir.
  • Tapuda satış engeli: Tapu müdürlükleri devir ve ferağ sırasında emlak vergi değerini ve emlak vergisi borcunu belediyenin sistemi üzerinden elektronik ortamda sorgular. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma ve özel kanunlardaki diğer haller dışında, emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazinin devir ve ferağı yapılmaz (EVK m.30/8).
  • Cebren tahsil: Ödenmeyen vergi, 6183 sayılı Kanundaki usullerle takip edilir (EVK m.37).

Borcunuzu nasıl görürsünüz? Satış öncesi kontrol için e-Devlet'teki ilgili belediyenin Borç İşlemleri hizmetini kullanabilir ya da belediyeden sorgulama yapabilirsiniz (e-Devlet, Belediye Hizmetleri).

Alım-satımdan sonra bildirim ve ceza riski

Ne zaman bildirim gerekir? EVK m.33'te sayılan vergi değerini değiştiren nedenler (yeni bina, kullanım değişikliği, ifraz/tevhit, mükellefin değişmesi gibi) ortaya çıktığında, muafiyetten yararlanma hali de dahil, emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur (EVK m.23, m.33).

Süre:

  • Değişikliğin olduğu bütçe yılı içinde,
  • Olay yılın son üç ayında gerçekleştiyse olay tarihinden itibaren üç ay içinde,
  • Emlakın bulunduğu yerdeki belediyeye verilir. Paylı mülkiyette her malik ayrı bildirim verir. Elbirliği mülkiyetinde müşterek veya ayrı bildirim verilebilir (EVK m.23).

GİB rehberindeki örnek: 26.7.2025'te alınan bir taşınmaz için bildirim 31.12.2025'e kadar, 15.11.2025'te alınan bir taşınmaz için alış tarihinden itibaren üç ay içinde verilir. Her iki durumda da alıcının mükellefiyeti izleyen yıl (2026) başlar (GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 5; EVK m.9). Buna göre Ekim, Kasım veya Aralık aylarında yapılan alımlarda bildirim, alış tarihinden itibaren üç ay içinde verilmelidir.

Belge: GİB'e göre mükelleften emlak vergisi bildirimi dışında belge istenmez. Tapu sureti, kimlik fotokopisi, abone belgesi, yapı kullanma izin belgesi gibi belgeler talep edilmez (GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 14). e-Devlet'teki belediye standart hizmetleri arasında Emlak Vergisi Bildirimi de vardır; belediyenizin bu hizmeti sunup sunmadığını kontrol edin (e-Devlet, Belediye Hizmetleri).

Bildirim verilmezse:

  • Vergi idarece tarh edilir (EVK m.32).
  • GİB'e göre süresinde bildirim verilmemesi halinde VUK uyarınca vergi ziyaı cezası ve ikinci derece usulsüzlük cezası söz konusu olur. Tek fiille ikisi birlikte işlenmişse miktar itibarıyla ağır olanı kesilir. Mükellefiyetin başlangıç yılı için ikisi karşılaştırılır, sonraki yıllar için yalnızca vergi ziyaı cezası kesilir (GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 15–17). Emlak vergisine ait usulsüzlükler, VUK'a bağlı 1 Sayılı Usulsüzlük Cezalarına Ait Cetvelin mükellef grupları sütununun 3. sırasına göre cezalandırılır (VUK m.352 ve 1 Sayılı Cetvel, İhtar 3).
  • Pişmanlık hükümleri emlak vergisine uygulanmaz (VUK m.371). GİB'e göre ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde belediyeye başvurularak VUK m.376'daki cezalarda indirimden yararlanılabilir.

Değerli konut vergisi: emlak vergisinden farkı

Değerli konut vergisi, EVK'nın "Dördüncü Kısım"ında düzenlenmiş ayrı bir vergidir ve 2021'den beri uygulanır (EVK m.42–49, geçici m.24). Emlak vergisinden temel farkları:

KonuEmlak vergisiDeğerli konut vergisi
KapsamTüm bina, arsa ve arazilerYalnızca bina vergi değeri belirli tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazlar
İdareBelediyeGelir İdaresi'ne bağlı vergi dairesi
UsulBelediye tahakkuk ettirirMükellef beyanname verir
SüreMart–Mayıs ve KasımBeyan: izleyen yılın Şubat ayının 20'si sonu; ödeme: Şubat ve Ağustos sonu, iki eşit taksit
  • 2026 eşiği: Bina vergi değeri 17.711.000 TL'nin üzerinde olan meskenler vergiye tabidir. Oranlar artan oranlıdır: binde 3, binde 6 ve binde 10 (EVK m.42, m.44; 88 Seri No'lu EVK GT m.3, m.4). Eşik ve dilimler, emlak vergi değerinden farklı olarak hâlâ yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılır (EVK m.44/4).
  • Tek konut muafiyeti: Türkiye'de mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı muaftır. Birden fazla meskeni olanlarda ise vergi konusuna giren en düşük değerli mesken muaftır (EVK m.46/b).
  • Değerli konut vergisi ödense bile aynı konut için emlak vergisi ödenmeye devam eder; ikisi ayrı vergilerdir.

Adım adım: emlak vergisini kontrol etmek ve ödemek

  1. Taşınmazlarınızı listeleyin. Konut, işyeri, arsa ve arazilerinizi, hisse oranlarınızla birlikte not edin. Her taşınmaz bulunduğu yerin belediyesine bağlıdır.
  2. 2026 vergi değerini görün. Belediyenin e-Devlet'teki Emlak Vergisi Bildirim Sureti / Rayiç Bedel Sorgulama hizmetinden veya belediyeden değeri öğrenin. 2025 değerinin üç katından yüksek görünüyorsa belediyeye sorun (89 Seri No'lu EVK GT m.4).
  3. Oranı kontrol edin. Mesken mi, işyeri mi; büyükşehir sınırında mı? Tablodaki oranla vergi değerini çarpın.
  4. Sıfır oran şartlarına bakın. Emekli, gelirsiz, engelli, gazi veya şehit yakınıysanız ve brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeniniz varsa ilgili formu belgelerle belediyeye verin.
  5. Bildirim yükümlülüğünü kontrol edin. Bu yıl taşınmaz aldıysanız, bina yaptırdıysanız veya kullanım şeklini değiştirdiyseniz bildirim süresini hesaplayın.
  6. Borcu sorgulayın. e-Devlet'te belediyenizin Borç İşlemleri ekranından veya belediyeden geçmiş yıl borcu kalıp kalmadığına bakın.
  7. 2. taksidi 30 Kasım 2026'ya kadar ödeyin. Belediyenin sunduğu ödeme kanallarından birini kullanın ve dekontu saklayın.
  8. Satış yapacaksanız önceden borcu kapatın. Borç varsa tapuda devir yapılmaz.

Sık yapılan hatalar

  1. "Kiracı oturuyor, vergiyi o öder" sanmak. Mükellef maliktir. Sözleşmedeki aksi hüküm belediyeyi bağlamaz.
  2. Emekli olduğu için otomatik muaf olduğunu düşünmek. Sıfır oran için belediyeye form verilmesi gerekir. Ayrıca GİB'e göre aylık dışında başka bir gelir varsa uygulama yapılmaz.
  3. 200 m²'yi net alana göre hesaplamak. Ölçü brüt alandır ve hisseli mülkte meskenin tamamının alanına bakılır.
  4. Yazlığı "tek konut" saymak. Belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler sıfır orandan yararlanamaz.
  5. Alım sonrası bildirimi unutmak. Bildirim verilmezse vergi idarece tarh edilir ve ceza riski doğar. Emlak vergisinde pişmanlık hükümleri uygulanmaz.
  6. 2. taksidi MTV ile karıştırmak. MTV'nin ikinci taksidi Temmuz'da ödendi. Kasım'da ödenen emlak vergisinin 2. taksididir.
  7. "İki kat fazlası"nı "iki katı" diye okumak. Tebliğ örneklerine göre üst sınır, 2025 değeri + 2025 değerinin iki katıdır. Yani 2026 değeri 2025 değerinin en fazla üç katı olabilir.
  8. Satış gününe kadar borcu kontrol etmemek. Emlak vergisi borcu varsa tapuda devir işlemi yapılmaz; işlem günü sorun yaşanabilir.

İşyeri olarak kullanılan, kiraya verilen veya mirasla paylı ya da elbirliğiyle sahip olunan taşınmazlarda bildirim yükümlülüğünü ve muafiyet şartlarını bir meslek mensubuyla birlikte gözden geçirmek, sonradan idarece tarhiyat ve ceza riskini azaltmaya yardımcı olur.

Sık sorulan sorular

Emlak vergisi 2. taksit ne zaman, son gün hangi tarih?

Kanuna göre ikinci taksit Kasım ayı içinde ödenir (EVK m.30). 2026 için son gün 30 Kasım 2026 Pazartesi'dir.

Tek evi olan emekli emlak vergisi öder mi?

Geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumundan aldığı aylıktan oluşan ve Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan emeklinin bu meskeni için bina vergisi oranı sıfırdır (EVK m.8/2; 2006/11450 sayılı BKK). Uygulama için belediyeye form verilmesi gerekir. Aylık dışında başka bir geliri varsa GİB'e göre sıfır oran uygulanmaz (GİB Emlak Vergisi Rehberi).

Emeklinin evinde kendisi oturmuyorsa sıfır oran devam eder mi?

GİB'in 38 Seri No'lu Tebliğe dayanan açıklamasına göre bizzat oturma şartı yoktur. Mesken boş tutulabilir veya bedelsiz olarak aile üyelerince kullanılabilir. 38 Seri No'lu Tebliğ, tek meskenini kiraya verip kendisi kirada oturanların da diğer şartlarla yararlanabileceğini açıkça belirtir; kendisi kirada oturmayanlar için GİB özelgeleri olumsuzdur (GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 23).

2026'da emlak vergim neden bu kadar arttı?

2026, birim değerlerin dört yılda bir yeniden takdir edildiği yıldır. 7566 sayılı Kanunla 2026 vergi değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasıyla, yani en fazla üç katıyla sınırlandı (EVK geçici m.23; 89 Seri No'lu EVK GT m.4).

2027'de emlak vergisi ne kadar artacak?

2027, 2028 ve 2029'da değerler, bir önceki yıl değerinin aynı yıl için VUK'a göre tespit edilen yeniden değerleme oranının tamamı kadar artırılmasıyla bulunur (89 Seri No'lu EVK GT m.7/2). Oran her yıl Bakanlıkça ilan edilir. Bu yazının tarihinde 2027 için uygulanacak oran teyit edilemediğinden rakam verilmedi.

Emlak vergisini zamanında ödemezsem ne olur?

Ödenmeyen kısma, vadeden itibaren her ay için ayrı ayrı aylık %3,7 gecikme zammı uygulanır (6183 s. Kanun m.51). Borç varken tapuda satış yapılamaz (EVK m.30/8).

Ev aldım. Emlak vergisini bu yıl kim öder?

Alım nedeniyle mükellef değiştiğinde alıcının mükellefiyeti izleyen yıl başlar (EVK m.9; GİB Emlak Vergisi Rehberi, soru 5). Alıcı, bildirimi alışın yapıldığı yıl içinde; alış yılın son üç ayında yapıldıysa alış tarihinden itibaren üç ay içinde belediyeye bildirim vermelidir (EVK m.23). Taraflar arasındaki paylaşım anlaşması belediyeyi bağlamaz.

Değerli konut vergisi ödersem emlak vergisi ödemez miyim?

Hayır. İkisi ayrı vergilerdir. Emlak vergisi belediyeye, değerli konut vergisi ise beyanname ile vergi dairesine ödenir (EVK m.42–47). Tek meskeniniz varsa o mesken değerli konut vergisinden muaftır.

Son güncelleme: 31 Ekim 2026

Kaynaklar

Bu içerik kaynak gösterilmeden kopyalanamaz.

Başa dön