Kira Artış Oranı (Güncel – 2026): TÜFE 12 Aylık Ortalama ve Hesaplama

Son güncelleme: 3 Kasım 2026 Hangi ayın verisi: Ekim 2026 (TÜİK, 03.11.2026 tarihli bülten) Güncel kira artış üst sınırı: %31,23. Bu oran, TÜFE'deki 12 aylık ortalamalara göre değişimdir (TÜİK bülteni; Adalet Bakanlığı İşyurtları Daire Başkanlığı duyurusu). Hangi kira yılına uygulanır: Kasım 2026'da başlayan kira yılları (kural: kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın oranı). Bir sonraki veri: Kasım 2026 verisi 3 Aralık 2026 saat 10:00'da açıklanacak. Bu veri, Aralık 2026'da başlayan kira yılları için esas alınacak. Kaynak: TÜİK Veri Yayımlama Takvimi (2026 bülten listesi üzerinden 03.11.2026'da kontrol edildi).

Bu sayfa kalıcıdır ve her ay TÜİK'in enflasyon bülteninden sonra güncellenir. Kiraya verenseniz, kira gelirinizin vergilendirilmesi ve iş yeri kiralarındaki stopaj için Kira Stopajı 2026 rehberimize de bakabilirsiniz.

---

Yasal dayanak: TBK m.344

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında (TBK m.339) yenilenen kira dönemindeki artışı sınırlar (TBK m.344):

• Anlaşmayla yapılan artışlar: Tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
• Anlaşma yoksa: Kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
• Yabancı para ile kararlaştırılan kira: Beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu kural, 1567 sayılı Kanun hükümleri ve TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü) saklı kalmak üzere uygulanır.

Kısacası, yasal sınır bir üst sınırdır. Taraflar bu oranın altında bir artış üzerinde veya artış yapmamak üzerinde anlaşabilir.

Tacir kiracılar: Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu iş yeri kiralarında TBK m.344'ün 8 yıl süreyle uygulanmayacağını öngören 6217 sayılı Kanun geçici m.2 hükmü, 1/7/2012'den itibaren 8 yıllık süresini doldurmuştur (TBK metni, "6098 sayılı Kanuna işlenemeyen hükümler").

---

%25 sınırı sona erdi mi?

Evet. Konut kiraları için getirilen %25 sınırı iki geçici maddeyle uygulandı (TBK geçici m.1 ve m.2):

%25 sınırını ilk getiren düzenleme 7409 sayılı Kanun'dur (geçici m.1). Bu sınır 1/7/2023'te sona ermiştir. Sınırı 1/7/2024'e kadar uzatan düzenleme ise 7456 sayılı Kanundur (geçici m.2).

2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kira dönemlerinde %25 sınırı yoktur. Üst sınır yeniden TBK m.344'teki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır. İş yerleri bu geçici maddelerin kapsamında değildi.

---

Güncel oran ve aylık tablo

Aşağıdaki oranlar, TÜİK'in ilgili ay için yayımladığı TÜFE bülteninde yer alan "12 aylık ortalamalara göre değişim" değerleridir. Tabloda yalnızca bültenden doğrulanmış aylar yer alır.

Notlar:

• TÜİK, Ocak 2026 verisinden itibaren TÜFE'yi 2025=100 temel yılıyla yayımlamaktadır. Aralık 2025 verisi 2003=100 temel yılıyla yayımlanmıştır.
• Eylül 2026 bülteninde yıllık TÜFE değişimi %29,73, aylık değişim %1,84'tür. Kira artışında esas alınan oran yıllık değişim değil, 12 aylık ortalama değişimdir.
• Bültenler TÜİK'in veriportali.tuik.gov.tr adresinde yayımlanmaktadır. Eski data.tuik.gov.tr adresi bu portala yönlendirilmektedir.

---

Hangi ayın oranı esas alınır?

Kanun ayı belirtmez. TBK m.344 yalnızca "bir önceki kira yılında" TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranından söz eder (TBK m.344). Hangi ayın verisinin kullanılacağı Yargıtay kararlarıyla belirlenmiştir.

Kural: Yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait oran esas alınır. Bu oran, kira yılının başladığı ayın ilk günlerinde TÜİK tarafından açıklanır.

• Kasım 2026'da başlayan kira yılı: Ekim 2026 oranı, %31,23 (TÜİK, 03.11.2026). Eylül oranı kullanılmaz.
• Aralık 2026'da başlayan kira yılı: Kasım 2026 oranı. Bu oran 3 Aralık 2026 saat 10:00'da açıklanacak.

Dayanak (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi):

• Yargıtay 6. HD, 07.11.2012, E.2012/12171, K.2012/14405: 01.03 başlangıçlı bir sözleşmede, artışın "mart ayında açıklanan şubat ayı" 12 aylık ortalama değişim oranına göre hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Nisan'da açıklanan Mart verisini esas alan bilirkişi raporuna dayanan karar bozulmuştur.
• Yargıtay 6. HD, 29.01.2015, E.2014/6043, K.2015/989: 09.11 başlangıçlı bir sözleşmede, "Kasım ayında açıklanan" (yani Ekim ayına ait) oranların dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Ekim ayında açıklanan oranlara göre yapılan hesaplama doğru görülmemiştir.

Bu kararlar, kira uyuşmazlıklarına o dönemde bakan 6. Hukuk Dairesi'ne aittir. Kararlar sözleşmedeki endeks şartlarıyla ilgilidir; aynı ilke TBK m.344 üst sınırının hesabında da uygulanmaktadır.

Resmî bir uygulama örneği: Adalet Bakanlığı İşyurtları Daire Başkanlığı, kendi ticari ünitelerinde Kasım ayı kira artış oranını, TÜİK'in 03.11.2026'da açıkladığı %31,23 olarak duyurmuştur (Adalet Bakanlığı İşyurtları Daire Başkanlığı duyurusu). Aynı kurum, Ekim ayı için Eylül verisi olan %31,49'u esas almıştı.

Ayın ilk günlerinde başlayan kiralar: Kira yılı ayın 1'i ile 5'i arasında başlıyorsa, esas alınacak oran başlangıç tarihinde henüz açıklanmamış olabilir. TÜİK'in bülten tarihini Veri Yayımlama Takvimi'nden kontrol edebilirsiniz.

---

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Formül

• Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Oran ÷ 100)
• Artış tutarı = Mevcut kira × Oran ÷ 100

Adım adım

1. Yenileme tarihini belirleyin. Kira sözleşmenizin yenilendiği tarihi bulun. Bu tarih genellikle sözleşmenin başlangıç tarihinin yıl dönümüdür.
2. Hangi ayın oranını kullanacağınızı belirleyin. Yeni kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınır. Bu oran TÜİK tarafından kira yılının başladığı ayın ilk günlerinde açıklanır. Ayrıntılar ve kaynaklar için yukarıdaki "Hangi ayın oranı esas alınır?" bölümüne bakın.

• Kasım 2026'da başlayan kira yılı: Ekim 2026 oranı (%31,23, bülten 03.11.2026).
• Aralık 2026'da başlayan kira yılı: Kasım 2026 oranı. Bu oran 3 Aralık 2026'da açıklanacak, yani Ekim oranı kullanılmaz.

1. Tablodan oranı alın. Yukarıdaki tablodaki "12 aylık ortalama değişim" sütununu kullanın, yıllık değişimi değil.
2. Hesaplayın. Mevcut kirayı (1 + oran/100) ile çarpın.
3. Sözleşmedeki oranla karşılaştırın. Sözleşmede daha düşük bir artış kararlaştırılmışsa düşük olan uygulanır. Daha yüksek bir oran yazılmışsa, yasal sınırı aşan kısım geçerli değildir (TBK m.344/1).

Örnek (Ekim 2026 oranıyla)

Aylık kirası 20.000 TL olan ve Kasım 2026'da yenilenen bir konut sözleşmesi:

Taraflar 26.246 TL'nin altında herhangi bir tutar üzerinde anlaşabilir.

İş yeri kiralarında vergi boyutu: Kiracı şirket veya defter tutan bir işletmeyse, artırılmış kira üzerinden de %20 stopaj kesilir. Sözleşmede kira net olarak yazılmışsa brüt tutarın yeniden hesaplanması gerekir. Ayrıntılar için bkz. Kira Stopajı 2026.

---

5 yıllık kural: hakkaniyet ve kira tespit davası

5 yıldan sonra kira yeniden belirlenebilir

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken şunları göz önünde tutar (TBK m.344/3):

• TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı
• Kiralananın durumu
• Emsal kira bedelleri

Bu kural, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın uygulanır. Yani 5 yılı dolduran sözleşmelerde kira, TÜFE sınırıyla bağlı kalmadan emsallere göre belirlenebilir. Bu şekilde belirlenen kira, sonraki yıllarda yeniden TBK m.344'ün ilk fıkralarındaki kurallara göre artırılır.

Kira bedelinin belirlenmesi davası ne zaman açılır?

TBK m.345'e göre bu dava her zaman açılabilir. Ancak verilecek kararın yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için şu iki yoldan biri gerekir (TBK m.345):

• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalıdır, veya
• Kiraya veren, bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalı ve dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmalıdır.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

---

Sık yapılan hatalar

1. Yıllık enflasyonu kullanmak. Esas olan 12 aylık ortalama değişimdir. Eylül 2026'da yıllık değişim %29,73, 12 aylık ortalama değişim %31,49'dur.
2. %25 sınırının hâlâ geçerli olduğunu sanmak. Konut için %25 sınırı, 1/7/2024 dahil o tarihe kadar yenilenen dönemlerde uygulandı.
3. Yasal sınırı zorunlu artış sanmak. TBK m.344 bir üst sınırdır. Daha az artış yapılabilir.
4. Sözleşmedeki yüksek oranın geçerli olduğunu düşünmek. TÜFE ortalamasını aşan anlaşma, aşan kısım bakımından geçerli değildir.
5. 5 yılı dolduran sözleşmede de TÜFE sınırının kesin olduğunu düşünmek. 5 yıldan sonra hâkim, emsal kira bedellerini de dikkate alarak kirayı belirleyebilir.
6. Artırılmış kiranın vergisini unutmak. Konut kira geliri istisna tutarını aşarsa beyan gerekir. İş yerinde stopaj artırılmış brüt kira üzerinden hesaplanır. Bkz. Kira Stopajı 2026.

---

Sık sorulan sorular

Güncel kira artış oranı nedir?

Son açıklanan veri olan Ekim 2026'ya göre TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı %31,23'tür (TÜİK, 03.11.2026). Bu oran, Kasım 2026'da başlayan kira yılları için esas alınır.

Yeni oran ne zaman açıklanacak?

Kasım 2026 verisi 3 Aralık 2026 saat 10:00'da açıklanacak. Kaynak: TÜİK Veri Yayımlama Takvimi (2026 bülten listesi üzerinden 03.11.2026'da kontrol edildi). TÜİK, TÜFE bültenlerini genellikle her ayın ilk iş günlerinde saat 10:00'da yayımlar.

Konutta %25 sınırı var mı?

Hayır. 2 Temmuz 2024'ten itibaren yenilenen konut kira dönemlerinde %25 sınırı uygulanmaz.

İş yeri kiralarında da aynı oran mı geçerli?

Evet. TBK m.344, konut ve çatılı iş yeri kiralarına birlikte uygulanır.

Ev sahibi oranın üstünde artış isterse ne olur?

Kiracı yasal üst sınırı aşan kısmı ödemekle yükümlü değildir. Taraflar anlaşamazsa kira bedeli mahkemece belirlenir.

5 yıl dolduysa ev sahibi istediği kadar artış yapabilir mi?

Hayır, tek taraflı olarak yapamaz. 5 yıldan sonra kiraya veren, kira tespit davası açarak kiranın emsallere göre belirlenmesini isteyebilir. Kirayı hâkim belirler (TBK m.344/3).

Hangi ayın oranını kullanmalıyım?

Kira yılınızın başladığı aydan bir önceki ayın TÜFE 12 aylık ortalama oranını kullanın. Örneğin Kasım'da yenilenen kira için Ekim verisi esas alınır. Oran, yenileme ayının ilk günlerinde TÜİK bülteniyle açıklanır (Yargıtay 6. HD, 07.11.2012, E.2012/12171, K.2012/14405; Yargıtay 6. HD, 29.01.2015, E.2014/6043, K.2015/989).

---

Son güncelleme: 3 Kasım 2026. Hangi ayın verisi: Ekim 2026 (TÜİK bülteni 03.11.2026). Bir sonraki güncelleme: 3 Aralık 2026'daki TÜİK bülteninden sonra.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.339, m.344, m.345, geçici m.1, geçici m.2
• TÜİK TÜFE bültenleri: Ekim 2026, Eylül 2026, Ağustos 2026, Temmuz 2026, Haziran 2026, Mayıs 2026, Nisan 2026, Mart 2026, Şubat 2026, Ocak 2026, Aralık 2025
• TÜİK Veri Yayımlama Takvimi ve 2026 bülten listesi
• Yargıtay 6. HD, 07.11.2012, E.2012/12171, K.2012/14405
• Yargıtay 6. HD, 29.01.2015, E.2014/6043, K.2015/989
• Adalet Bakanlığı İşyurtları Daire Başkanlığı duyuruları: Kasım 2026 kira artış oranı, Ekim 2026 kira artış oranı
• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu