Kira Stopajı 2026: Kim Keser, Oran Nedir, Nasıl Hesaplanır ve Nasıl Beyan Edilir?

Bir şirket ya da defter tutan bir işletme, kiraladığı yer için kira öderken kiranın bir kısmını kiraya verenin gelir vergisine mahsuben keser ve vergi dairesine yatırır. Buna kira stopajı (gelir vergisi tevkifatı) denir.

Bu rehberde iki tarafı da anlatıyoruz:

• Kiracı: Stopajı keser, beyan eder ve öder.
• Kiraya veren: Gerekirse kira gelirini yıllık beyannameyle bildirir ve kesilen vergiyi mahsup eder.

Kira bedelinin yıllık artışı ayrı bir konudur. Onun için Kira Artış Oranı (Güncel) sayfamıza bakabilirsiniz.

---

Kısaca (2026)

---

Stopajı kim keser, kim öder?

Kesme yükümlülüğü kiracıdadır

GVK m.94, aşağıdakilerin kira ödemelerini yaptıkları sırada stopaj yapmasını zorunlu tutar (GVK m.94):

• Kamu idare ve müesseseleri, iktisadi kamu müesseseleri
• Ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, kooperatifler
• Dernekler, vakıflar ve bunların iktisadi işletmeleri
• Gerçek gelirini beyan etmek zorunda olan ticaret ve serbest meslek erbabı
• Kazancını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler

Stopaj avans olarak yapılan ödemelerde de kesilir.

Vergi aslında kiraya verenin vergisidir

Stopaj, kiraya verenin gelir vergisine mahsuben kesilir. Kiracı bu vergiyi kiraya veren adına keser ve öder. Bu nedenle, kesilen tutar kiraya verenin yıllık beyannamesinde hesaplanan vergiden düşülür (GVK m.121).

Kimler stopaj yapmaz?

• Kazancı basit usulde tespit edilen kiracılar vergi kesintisi yapmaz (GİB Kira Geliri Rehberi 2026). Bu durumda kiraya veren, kira gelirini 22.000 TL'lik beyan sınırına göre değerlendirir.
• Ticari faaliyeti olmayan gerçek kişiler (ör. kendi oturduğu evi kiralayan bir ücretli) GVK m.94'te sayılmadığı için stopaj yapmaz.

---

İş yeri ve konut ayrımı

Stopaj yükümlülüğünü belirleyen şey, kiralanan yerin adı değil, kiracının kim olduğudur. GVK m.94/5-a, GVK m.70'te sayılan bütün mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemeleri kapsar. Buna bina, arazi, araç ve makine de dahildir.

Pratikte durum şöyledir:

• İş yeri: Kiracı genellikle şirket veya defter tutan bir işletme olduğu için stopaj yapılır.
• Konut: Kiracı çoğunlukla bir gerçek kişi olduğu için stopaj yapılmaz. Ancak konutu bir şirket kiralıyorsa (ör. çalışanına lojman olarak), şirket stopaj yapar.
• Karma kullanım: Kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabidir (GİB Kira Geliri Rehberi 2026, bölüm 8).

Konut ile iş yeri ayrımı asıl olarak kiraya verenin vergisinde önemlidir. Konut kira gelirine 58.000 TL'lik istisna uygulanır. İş yeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

---

Oran ve yasal dayanak

• GVK m.94/5-a, GVK m.70'te yazılı mal ve hakların kiralanması karşılığında yapılan ödemelerden tevkifat yapılmasını öngörür.
• Tevkifat oranları kanunun verdiği yetkiye dayanılarak Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir (GVK m.94 ve dipnotları).
• GİB'in 2026 Kira Geliri Rehberine göre oran, kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20'dir (GİB Kira Geliri Rehberi 2026, bölüm 8).
• Stopaj, gelecek aylara veya yıllara ait olup peşin ödenen kira bedeli üzerinden de kesilir.

---

Net ve brüt kira hesabı

Sözleşmede kira bedelinin brüt mü net mi yazıldığı önemlidir. Stopaj her zaman brüt kira üzerinden hesaplanır.

Formüller (oran %20)

• Brütten nete: Net kira = Brüt kira × (1 − 0,20) = Brüt kira × 0,80
• Netten brüte: Brüt kira = Net kira ÷ 0,80
• Stopaj tutarı: Stopaj = Brüt kira × 0,20 = Brüt kira − Net kira

Adım adım örnek 1: Sözleşmede brüt kira yazıyor

Aylık brüt kira 30.000 TL olsun.

1. Stopaj: 30.000 × 0,20 = 6.000 TL
2. Kiraya verene ödenecek net tutar: 30.000 − 6.000 = 24.000 TL
3. Kiracı 6.000 TL'yi muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan eder ve öder.

Adım adım örnek 2: Sözleşmede "net" kira yazıyor

Kiraya veren eline aylık 24.000 TL geçmesini istiyor.

1. Brüt kira: 24.000 ÷ 0,80 = 30.000 TL
2. Stopaj: 30.000 × 0,20 = 6.000 TL
3. Kiracının toplam maliyeti: 24.000 + 6.000 = 30.000 TL

Dikkat: Net kirayı %20 ile çarpıp üstüne eklemek (24.000 × 1,20 = 28.800 TL) yanlıştır. Doğru brüt tutar, net tutar 0,80'e bölünerek bulunur.

---

Kiracı için: muhtasar ve prim hizmet beyannamesi ve ödeme süreleri

Kesilen stopaj, muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle bildirilir (GVK m.98 ve m.98/A; GİB e-Beyanname, MPHB kılavuzları).

Kaynak: GİB, Beyanname Verme ve Ödeme Süreleri

• Üç aylık beyan: GVK m.98'e göre, çalıştırdığı hizmet erbabı sayısı 10 ve daha az olanlar, vergi dairesine önceden bildirmek şartıyla muhtasar beyannameyi üç ayda bir verebilir.
• Stopaj ne zaman kesilir? Kira ödendiği veya hesaben ödendiği (kayda alındığı) anda kesilir (GVK m.94: "nakden veya hesaben yaptıkları sırada").
• Kesinti yapmayan kiracı ne olur? GVK m.94 kesintiyi zorunlu tutar. Kesmeyen veya eksik kesen kiracı, vergi sorumlusu olarak sorumlu tutulabilir.

---

Kiraya veren için: yıllık beyan ve kesilen stopajın mahsubu

Beyanname vermeniz gerekir mi? (2026 gelirleri için)

Beyana tabi geliri yalnızca kira gelirinden oluşan kişiler, aşağıdaki durumlarda yıllık beyanname verir (GİB Kira Geliri Rehberi 2026):

• Konut kira geliri: Yıllık konut kira geliri 58.000 TL'yi aşıyorsa (GVK m.21).
• Stopajlı iş yeri kirası: Brüt tutar, tarifenin ikinci dilimindeki tutar olan 400.000 TL'yi aşıyorsa (GVK m.86/1-c; GİB Tarife 2026). Bu sınırın aşılıp aşılmadığına bakılırken, konut kira gelirinin istisnayı aşan kısmı ve beyana tabi diğer gelirler de hesaba katılır.
• Stopajsız ve istisnasız kira: Örneğin basit usul mükellefine kiralanan iş yerinden elde edilen kira 22.000 TL'yi aşıyorsa (GVK m.86/1-d). Bu tutar bir istisna değil, beyan sınırıdır. Aşılırsa tamamı beyan edilir.

Konut istisnası (GVK m.21) ve sınırlamaları

• 2026 yılı için konut kira gelirinin 58.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır (GVK m.21; GİB).
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar bu istisnadan yararlanamaz.
• Ücret, menkul sermaye iradı, kira ve diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi toplamı tarifenin üçüncü dilimindeki ücret tutarını aşanlar da yararlanamaz. Bu tutar 2026 için 1.500.000 TL'dir (GVK m.21/2; GİB Tarife 2026).
• İstisna haddinin üzerinde gelir elde edilip beyan edilmez veya eksik beyan edilirse istisnadan yararlanılamaz. Ancak idarece bir tespit yapılmadan önce pişmanlıkla beyan edenler yararlanabilir (GİB Kira Geliri Rehberi 2026).
• İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır. Hisseli konutlarda her ortak için ayrı ayrı uygulanır.

Gider yöntemi

Kira geliri beyan edilirken iki yöntemden biri seçilir (GİB Kira Geliri Rehberi 2026):

• Götürü gider: Hasılatın %15'i düşülür. Bu yöntemi seçen iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.
• Gerçek gider: Belgelendirilen giderler düşülür.

Stopajın mahsubu ve iadesi

Beyannameye dahil edilen kira gelirinden kesilmiş stopaj, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilir. Mahsup edilen tutar hesaplanan vergiden fazlaysa, fark iade edilir (GVK m.121; GİB Kira Geliri Rehberi 2026). İade talebi Dijital Vergi Dairesi üzerinden 1A dilekçesiyle yapılabilir.

Beyan ve ödeme zamanı

• Yıllık beyanname, izleyen yılın Mart ayında verilir. 2025 gelirleri için süre 1–31 Mart 2026 idi.
• Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir (GİB Kira Geliri Rehberi 2026).
• 2026 gelirlerine ilişkin kesin tarihler için GİB vergi takvimini kontrol edin.

Örnek: 2026'da yalnızca stopajlı iş yeri kira geliri

Bay (A)'nın tek geliri bir şirkete kiraladığı dükkândır. 2026'da yıllık brüt kira 480.000 TL, kesilen stopaj 96.000 TL'dir. Götürü gider yöntemini seçmiştir.

Tarife: GİB Gelir Vergisi Tarifesi 2026. Örnek basitleştirilmiştir. Damga vergisi ve diğer gelirler dikkate alınmamıştır.

Aynı kişinin brüt kira geliri 360.000 TL olsaydı, 400.000 TL'lik sınırı aşmadığı ve başka beyana tabi geliri olmadığı için beyanname vermesi gerekmezdi. Kesilen stopaj nihai vergi olarak kalırdı.

Örnek: 2026'da yalnızca konut kira geliri

Bayan (B), konutunu bir gerçek kişiye kiralamış ve 2026'da 240.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka geliri yoktur ve götürü gider yöntemini seçmiştir.

Kiracı bir gerçek kişi olduğu için stopaj yapılmamıştır, dolayısıyla mahsup edilecek bir vergi de yoktur.

---

Sık yapılan hatalar

1. Net kiraya %20 ekleyerek brüt bulmak. Doğrusu net ÷ 0,80'dir.
2. Peşin ödenen kiradan stopaj kesmemek. Gelecek aylara ait peşin ödemelerden de kesinti yapılır.
3. Karma kullanımda yalnızca iş yeri kısmından kesinti yapmak. Bir kısmı iş yeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı kesintiye tabidir.
4. Kiraya verenin, stopaj kesildi diye hiç beyan etmemesi. Brüt tutar 400.000 TL'yi aşarsa beyan zorunludur.
5. Konut istisnasını yanlış kişide uygulamak. Ticari veya mesleki kazancını beyan eden ya da gelir toplamı 1.500.000 TL'yi aşan kişiler istisnadan yararlanamaz.
6. Kirayı elden ödemek. Konut ve iş yeri kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması ve belgelendirilmesi zorunludur. Uymayanlara özel usulsüzlük cezası uygulanır (GİB Kira Geliri Rehberi 2026).
7. Kira artışını stopajla karıştırmak. Stopaj bir vergi kesintisidir. Kira artışının üst sınırı Türk Borçlar Kanunu'na göre belirlenir. Bkz. Kira Artış Oranı (Güncel).

---

Sık sorulan sorular

Kira stopajını kim öder?

Kiracı keser, beyan eder ve öder. Ancak vergi kiraya verenin gelir vergisine mahsuben kesildiği için, ekonomik olarak kiraya verenin vergisidir.

Kira stopajı yüzde kaç?

GVK m.94/5-a kapsamındaki kira ödemelerinde oran, brüt kira üzerinden %20'dir (GİB Kira Geliri Rehberi 2026).

Kira stopajı her ay mı ödenir?

Aylık muhtasar veren kiracılar için evet: izleyen ayın 26'sına kadar. Üç aylık beyan dönemindeki kiracılar, üç aylık dönemi izleyen ayın 26'sına kadar öder.

Ev kiralarında stopaj var mı?

Kiracı bir gerçek kişiyse (ticari faaliyeti yoksa) stopaj yoktur. Konutu bir şirket veya defter tutan bir işletme kiralıyorsa stopaj vardır.

Kiracım basit usul esnaf. Stopaj kesilir mi?

Hayır. Basit usul mükellefleri kesinti yapmaz. Bu kira geliri yıllık 22.000 TL'yi aşarsa tamamını beyan etmeniz gerekir.

İş yeri kira stopajı gelir vergimden düşülür mü?

Evet. Kira gelirini yıllık beyannameyle bildirirseniz, kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir. Fazlası iade edilir.

Stopaj kesildi. Ayrıca beyanname vermem gerekir mi?

2026 gelirleri için, başka beyana tabi geliriniz yoksa ve stopajlı iş yeri kira gelirinizin brüt toplamı 400.000 TL'yi aşmıyorsa gerekmez. Aşıyorsa beyan edersiniz.

Konut kira gelirim 58.000 TL'nin altında. Bir şey yapmam gerekir mi?

Bu gelir için beyanname vermeniz gerekmez. İsterseniz Hazır Beyan Sistemi'nden "İstisna Dilekçesi" ile beyanname vermeme gerekçenizi bildirebilirsiniz (GİB Kira Geliri Rehberi 2026).

Kira artışı ne kadar olabilir?

Bu bir vergi konusu değil, Türk Borçlar Kanunu konusudur. Güncel oran ve hesaplama için Kira Artış Oranı (Güncel) sayfasına bakabilirsiniz.

---

Son güncelleme: 20 Ekim 2026

Kaynaklar

• 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.21, m.70, m.86, m.94, m.98, m.98/A, m.103, m.121
• GİB, Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (2026)
• GİB, Mesken Kira Gelirinde İstisna Tutarları
• GİB, Gelir Vergisi Tarifesi 2026
• GİB, Beyanname Verme ve Ödeme Süreleri
• GİB e-Beyanname, Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi kılavuzları